מאת: עו"ד גלעד רמתי

רבים חושבים כי במידה ויגרם נזק חמור לדירתם (עקב רעידת אדמה, שריפה, פיצוץ וכו'), באופן כזה שלא ניתן יהיה להתגורר בה, אזי ביטוח המבנה בדירתם ייתן להם כיסוי ביטוחי מלא.

רבים לא יודעים, וחברות הביטוח לרוב לא טורחות לגלות מיוזמתן, כי ביטוח הדירה מכסה בדרך כלל רק את עלות בניית הדירה מחדש ולא מכסה את ערך הקרקע.

במקרה שמדובר בבית פרטי אין כל בעיה, מכיוון שניתן להקים את הבית מחדש על אותה קרקע ובדרך כלל ביטוח המבנה יכסה את מלוא עלות הבניה.

הבעיה- מבוטחים בבית משותף לא יוכלו לרכוש דירה במקום זו שנפגעה

במקרה שבו בית משותף ניזוק באופן כזה שלא ניתן להתגורר בו ולא כל הדיירים ביטחו את דירתם בביטוח מבנה, אזי לא ניתן יהיה להקים את הבניין מחדש והדייר המבוטח יקבל פיצוי רק עבור ערך בניית הדירה (אשר לעתים עלול להיות שליש מערך הדירה).

כך שלמעשה אותם דיירים המבוטחים בביטוח מבנה לא יפוצה בגין שווי ערך הקרקע המשקף את ערכה הריאלי של הדירה.במקרה זה, הדיירים המבוטחים בביטוח מבנה בלבד עלולים להישאר מול שוקת שבורה וללא כל יכולת לרכוש דירה במקום דירתם שנהרסה כליל.

כאשר מדובר בדירה המצויה במרכז הארץ, ערך הקרקע יכול להוות חלק ניכר ומכריע מערך הנכס.

הפתרון המוצע ע"י חברות הביטוח- ביטוח ערך הקרקע

חברות הביטוח אינן נוטות (בדרך כלל), לגלות באופן ייזום למבוטחים אודות קיומו של ביטוח רכיב ערך הקרקע ויש רק לצער על כך, שכן מחובתן להפנות את תשומת ליבם של המבוטחים לכך שביטוח המבנה שרכשו עלול שלא ליתן שיפוי מלא בגין נזקיהם.

במקרה שבו הדירה תינזק בלפחות 70%- 75% (משתנה בין הפוליסות השונות) מערך ההקמה של הדירה, אז חברת הביטוח תשלם למבוטח/ת את "ערך הקרקע" של אותה דירה.

סכום הביטוח עבור כיסוי ערך הקרקע ישקף את ההפרש שיתקבל בין הפחתת ערך השוק של הדירה המבוטחת כולל מרכיב ערך הקרקע בעת כריתת חוזה הביטוח, לבין ערך ההקמה של הדירה המבוטחת (המבוטח במסגרת כיסוי ביטוח המבנה).

חשוב לציין, כי חברת הביטוח תשלם את תגמולי הביטוח בגין ערך הקרקע רק אם לא ניתן יהיה לקבל היתר בנייה כדין על מנת להקים את הדירה או עקב כל מניעה אחרת שלמבוטחים אין שליטה עליהם.

תנאי מרכזי נוסף, הינו כי על המבוטח/ת להיות הבעלים של הדירה (ולא שוכר/ת).

חסרונות ביטוח ערך הקרקע

חסרון ברור שעולה מקריאת פוליסת הביטוח הינו שעל המבוטח לשאת בהוצאות הנלוות הכרוכות בהעברת דירתו לידי חברת הביטוח ורכישת דירה חדשה כגון: תשלומי היטלים ומסים, שכ"ט עו"ד, העברת הרכוש לדירה החדשה- הוצאות אלה עלולות להגיע לעשרות אלפי ₪.

למרות חסרונות הביטוח, נראה כי עדיין מדובר בפתרון טוב לבעיה החמורה שמבוטחים רבים עדיין אינם מודעים לה, והיא העובדה שבמידה וייגרם נזק קטסטרופה לבניין, הם עלולים למצוא את עצמם ללא כיסוי ביטוחי לערך הקרקע, כך שלא יהא באפשרותם לממן דירה חדשה במקום הדירה שנפגעה.